Újabb jelentős módosítások a Földforgalmi törvényben
2024. január 1. napjától ismét változott a Földforgalmi törvény, valamint a Földforgalmi törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló törvény (Fétv.).
A legfontosabb változások az alábbiak:
- Meghatározásra került a gazdasági év fogalma, az 1308/2013/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet 6. cikkében meghatározottak szerint:
- Gazdasági évek
A következő gazdasági évek kerülnek megállapításra:
a) egy adott év január 1-jétől december 31-ig a gyümölcs- és zöldség-, a feldolgozottgyümölcs- és feldolgozottzöldség-, valamint a banánágazat esetében;
b) április 1-jétől a következő év március 31-ig a szárított-takarmány-ágazat és a selyemhernyó-ágazat esetében;
c) július 1-jétől a következő év június 30-ig a következő ágazatok esetében: i. a gabonaágazat; ii. a vetőmagágazat; iii. a len- és kenderágazat; iv. a tej- és tejtermékágazat;
d) augusztus 1-jétől a következő év július 31-ig a borágazat esetében;
e) szeptember 1-jétől a következő év augusztus 31-ig a rizságazat esetében és az étkezésiolajbogyó tekintetében;
f) október 1-jétől a következő év szeptember 30-ig a cukorágazat esetében és az olívaolaj tekintetében.
- 2024. január 1-jétől már csak banki átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezéssel lehet megfizetni a vételárat. A készpénzes fizetés lehetősége – bizonyos kivételektől eltekintve – megszűnt. Ilyen kivétel az állami, önkormányzati földek értékesítése, a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházás, vagy a gazdaságátadási szerződéssel, telekalakítással való tulajdonszerzés. A felek ettől eltérő megállapodása semmis.
- Az ökológiai gazdálkodás céljából gyakorolt elővásárlási jog is módosult: eddig az ökológiai gazdálkodó elővásárlási jogához elegendő volt 20 km-en belüli lakóhellyel rendelkezni, ezzel akár a helyben lakó földműveseket is megelőzte. Ezentúl csak a helyben lakó földművesek hivatkozhatnak arra, hogy a föld megszerzésének célja ökológiai gazdálkodás folytatása.
- 2024. január 1-jétől szőlő, kert, gyümölcsös művelési ágú termőföld esetén már nem szerezhető meg kifüggesztés nélkül a termőföld tulajdonjoga a Földforgalmi törvény 20. § (1) bekezdés i) pontjában rögzített jogosult (10 ha összes tulajdon, 20 km-en belüli lakóhely) számára.
Újabb változások a Földforgalmi törvényben
2023. július 1. napjától ismét jelentősen módosult a Földforgalmi törvény.
A legfontosabb változások az alábbiak:
- adásvételnél a hirdetményi közlés (a „kifüggesztés”) időtartama az eddigi 60 nap helyett 30 napra csökkent
- Az Agrárkamara honlapján közzétett „hatósági ár” helyett a vételár vizsgálata során visszaállt a korábbi módszertan: azt kell figyelembe venni, hogy a földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg a földnek – indexálással meghatározott – 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét
- 10 hektárig kifüggesztés nélkül vásárolhatnak földet a pályájukat kezdő gazdálkodók. Az első 10 hektár megszerzésére nem kell alkalmazni az elővásárlási jog szabályait, amennyiben a földet szerző földművesnek sem most, sem a korábbiakban nem volt több termőföld összesen a tulajdonában, mint 10 hektár, továbbá már legalább 3 éve maximum 20 km-en belüli lakóhellyel vagy üzemközponttal rendelkezik
- a föld tulajdon-átruházási szerződésben a föld ellenértékét – függetlenül attól, hogy a vételár megfizetése milyen pénznemben történik – minden esetben forintban kell feltüntetni. Az ellenértéken belül külön részletezni kell a föld, az azon található ültetvény, felépítmény, vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét. Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a szerződés tárgyát képező földek ellenértékét egységesen és külön-külön is fel kell tüntetni az azokon található ültetvények, felépítmények, agrotechnikai létesítmények értékét is meghatározó bontásban.
Fontos változások a Földforgalmi törvényben
Az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CL. törvény 2022. január 1. napjától jelentősen módosította a Földforgalmi törvényt.
A legfontosabb változások az alábbiak:
- a földre vonatkozó adásvételi szerződést első körben nem a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének kell megküldeni, hanem a szerződés előzetes megvizsgálása céljából a mezőgazdasági igazgatási szervnek
A mezőgazdasági igazgatási szerv elvégzi a szerződés előzetes vizsgálatát és 15 napon belül dönt a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról vagy a szerződés hirdetményi úton történő közzétételéről. Ezáltal amennyiben a szerződésnek olyan alapvető hibája van, amely azonnali megtagadási oknak minősül, úgy nem kell megvárni a 60 napos kifüggesztési eljárást, ezáltal értékes időt nyernek a szerződést megkötő felek.
Amennyiben a mezőgazdasági igazgatási szerv az előzetes vizsgálat során nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, akkor hivatalból elrendeli a közzétételt (a közzététel nem minősül az szerződés jóváhagyásának!), továbbá a döntéséről tájékoztatja a szerződő feleket, valamint a szerződést megküldi a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének, aki hirdetményi úton közli az adásvételi szerződést az elővásárlási jog jogosultjaival.
- bővül a haszonbérleti szerződés jóváhagyásának megtagadását eredményező esetek köre
2022. január 1-től az is megtagadási oknak számít, ha aránytalan a haszonbérleti szerződés szerinti ellenszolgáltatás (haszonbér) vagy a haszonbérleti szerződésben szereplő egyéb ellenszolgáltatásra irányuló rendelkezés értéke. Amennyiben a haszonbér eltér a helyben szokásos mértéktől,annak okát a szerződésben igazolni kell, valamint a haszonbérleti szerződés jóváhagyása iránti eljárás során a mezőgazdasági igazgatási szerv felhívására a haszonbérbe adó köteles bizonyítani a haszonbér értékének arányosságát.
Osztatlan közös földtulajdon megszüntetése
Jelen írásomban rövid összefoglalót kívánok nyújtani a 2020. évi LXXI. törvény alapján indítható eljárás legfontosabb tudnivalóiról.
Mely ingatlanokra terjed ki a jogszabály hatálya:
Az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban nyilvántartott földekre, valamint az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott területekre.
Így ezen eljárás alapján nincs mód a közös tulajdon megszűntetésére olyan ingatlanok esetében, amelyek nem a fenti művelési ágak valamelyikében vannak nyilvántartva, ugyancsak nem szüntethető meg a közös tulajdon a jogszabály alapján olyan ingatlanok esetében, amely más kivett alrészletet is tartalmaz (pl.: lakóház, gazdasági épület, stb.).
Az osztatlan közös tulajdon az eljárás keretében megszüntethető:
- az ingatlan megosztásával
- egyetlen tulajdonostárs tulajdonba vétele útján (bekebelezés)
- az ingatlan kisajátítása útján (Magyar Állam – NFK)
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs kezdeményezheti.
Az eljárás során az alábbi költségek merülnek fel:
- ingatlanügyi hatóságnak fizetendő eljárási díj: 15.000 Ft helyrajzi számonként
- ügyvédi munkadíj
- postaköltség (nagy számú érdekelt esetén ez is jelentős lehet)
- földmérő igénybevétele esetén a földmérő munkadíja
A megosztásról a tulajdonosoknak kell megállapodni, ügyvéd bevonásával és felhasználva az erre a célra fejlesztett osztóprogramot. A földhivatal szerepe az eljárásban csak adminisztratív, azaz adatot szolgáltat, információt ad és a változást átvezeti.
Az ingatlanügyi hatóság az eljárást megindító kérelem alapján az érintett ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a folyamatban lévő megosztás tényét.
A tényfeljegyzéssel egyidejűleg az ingatlanügyi hatóság kiadja a megosztáshoz szükséges térinformatikai segítséget nyújtó informatikai alkalmazáshoz való hozzáférést biztosító technikai azonosítót, továbbá az adott ingatlant érintő megosztásról az elektronikus tájékoztatási rendszer keretében működő magyarorszag.hu kormányzati honlapon hirdetményt tesz közzé. Ezt követően az ingatlan tulajdoni lapja és térképi állománya 90 napig gyakorlatilag „be van fagyasztva”, az öröklés miatt bekövetkezett tulajdonváltozás és a kisajátítás kivételével más változtatás nem vezethető át.
Fontos ismételten hangsúlyozni, hogy a bejelentéssel nem indul hatósági eljárás a megosztást illetően, a hatóság, azaz a földhivatal nem vesz részt a folyamatban, az kizárólag a felek és az (általuk az egyezség ellenjegyzéséhez kötelezően igénybe veendő) ügyvéd, valamint az általuk esetlegesen segítőként igénybe vett szakértő (pl. földmérő) személyek részvételével zajlik!
A 90 nap elteltével amennyiben a tulajdonosok között nem születik ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmas megállapodás a megosztás tárgyában, úgy az ingatlanügyi hatóság a megosztás tényét hivatalból törli.
A megosztási folyamat megkezdéséről igazolt módon értesíteni kell valamennyi tulajdonostársat, bejegyzett földhasználót/erdőgazdálkodót. Az értesítés elmulasztása semmisségi ok.
A tulajdonostársak között létrehozandó egyezségben meg kell határozni a kiosztás során kialakított ingatlanokat és azok tulajdonosait. Minden ingatlan megközelítéséhez utat vagy szolgalmi jogot kell biztosítani.
Az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése szükséges, az egyezség hatálya ugyanakkor az összes tulajdonostársra kiterjed.
Az egyezségnek meg kell felelni három fontos, törvényi kritériumnak:
- az egyezségben közös tulajdonban álló ingatlan nem alakítható ki, kivéve ha az abban érintett tulajdonostársak abba kifejezetten beleegyeznek (pl.: férj-feleség)
- az egyezség eredményeként kialakítandó új ingatlanoknak a rendeltetésszerű mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasnak kell lenniük
- az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során egyik tulajdonosnak sem juthat a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján a földnek aranykorona értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelme szerint számított értékűnél kisebb értékű ingatlan, kivéve, ha abba az egyezség részeként kifejezetten beleegyezik.
Erdőnek minősülő ingatlan esetében figyelembe kell venni a földön található faállomány fatérfogatát is.
A kialakítható földrészletek térmértékére egy jogszabályi minimum került bevezetésre, elkerülve ezzel a birtok elaprózódást.
A kialakítható legkisebb földrészlet mérete a jogszabály alapján:
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3.000 m2
- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10.000 m2 (1 ha)
- zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében 1.500 m2
Erdőnek minősülő ingatlan esetében – az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvénnyel összhangban– további előírás, hogy átlagosan 30 méternél keskenyebb, vagy rendeltetésszerű erdőgazdálkodásra alkalmatlan új földrészlet vagy alrészlet nem alakítható ki.
Egy a Ptk.-ban jelenleg is létező jogintézmény (Ptk. 5:84. §) jelenik meg nevesítve a jogszabályban, mégpedig a bekebelezés. Ha egy vagy több tulajdonostársnak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján kialakítható ingatlan – sem önállóan, sem mással közösen, sem hozzávásárlással vagy cserével – nem éri el a területi minimumot, az egyezségben rendelkezni kell a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához történő hozzászámításáról. Tehát a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadot egy másik tulajdonostárs vásárolhatja meg a legmagasabb ellenértékért (licit), vagy érdeklődő hiányában annak kell megvásárolni kötelező jelleggel, aki kezdeményezte a megosztást. A legkisebb ellenértékről település és művelési ág bontás szerint a Nemzeti Földügyi Központ honlapján tájékozódhatunk. Amennyiben az NFK értékbecslési ajánlatában szereplő ellenérték összegével a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs vagy a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet.
Az ellenérték összegét bírósági letétbe kell helyezni azon tulajdonostársak esetén, akik az egyezségi döntésben nem vettek részt, személyük bizonytalan, vagy lakcímük/tartózkodási helyük ismeretlen.
Bekebelezésre csak azon tulajdonostárs jogosult, aki az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadát legalább 3 éve szerezte, vagy tulajdoni hányadát öröklés jogcímén vagy közeli hozzátartozójától szerezte. Az ekképpen történő tulajdonszerzés mentes a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása alól.
Jelen írás nem teljeskörűen mutatja be az eljárást, annak csak fontosabb mozzanatait emeltem ki. Amennyiben Ön is érintett, vagy érdeklődik az eljárással kapcsolatban, úgy keressen elérhetőségeimen.
dr. Papp Bálint ügyvéd
Szigorodik az engedély nélküli járművezetésre vonatkozó szabályozás
Az Országgyűlés 2021. április 27-i ülésnapján fogadta el az egyes rendészeti igazgatási törvények módosításáról szóló 2021. évi XXXI. törvényt, amely törvény 2021. május 14-től lép hatályba és többek között az alábbi szigorításokat tartalmazza:
- az engedély nélküli vezetés szabálysértése elzárással is büntethető szabálysértés lesz
- járművezetés az eltiltás hatálya alatti cselekmény bűncselekménnyé minősül (korábban csak szabálysértésnek minősült)
Az engedély nélküli vezetés szabálysértés elkövetőjének tetten érése esetén sor kerülhet 72 órán belül gyorsított szabálysértési tárgyalás megtartására is.
A járművezetés az eltiltás hatálya alatti bűncselekménynek két alakzata lesz: ha az elkövető a szabálysértési hatóság által kiszabott eltiltás hatálya alatt vezet járművet, akkor a vétségi alakzat egy évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő cselekmény lesz, míg ha valaki a cselekményt büntetőeljárásban kiszabott járművezetéstől eltiltás hatálya alatt követi el, úgy három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.
2021. május 14-e után a bíróságnak halmazati büntetésként kell majd szankciót alkalmaznia, ha a bíróság által megállapított korábbi járművezetéstől való eltiltás ittas vezetéssel párosul. Ilyen esetekben akár négy és fél évig terjedő szabadságvesztés kiszabására is lehetőség lesz a büntetőeljárás során.